¿Cuáles son los requisitos para transformar un local en vivienda?

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En ocasiones, muchas personas en busca de piso, acaban optando por la transformación de un local en vivienda debido al alto precio de éstas.

Durante los años 50 del siglo pasado, apareció la tendencia de transformación de una local a vivienda. Fue concretamente en Nueva York, donde numerosos artistas, estudiantes y demás personas con bajo poder adquisitivo, comenzaron a alquilar estos almacenes y tiendas con el fin de poder vivir en ellos.

Debido al alto precio de los pisos, esta corriente está extendida por todo el mundo y en nuestro país es bastante común. Es más, las cifras hablan por sí solas. Desde 2016, el Ayuntamiento de Madrid ha concedido más de 779 licencias de este tipo. Se estima, además, que el 20% de los locales de España son susceptibles de convertirse en vivienda. Sin embargo, hay que recordar ciertos requisitos necesarios para que esa transformación pueda llevarse a cabo.

Las condiciones

Según el Código Técnico de Edificación (CTE), sólo pueden dedicarse a tal uso los locales que cuenten con una superficie habitable mínima de 25 metros cuadrados. Además, deben tener una fachada de al menos 3 metros de largo y una altura de entre los 2,40 y 2,60 metros. Es fundamental, también, que la ventilación de las cocinas esté garantizada con una salida de humos.

Una vez cumplidos estos requisitos físicos, ¿es necesaria la autorización de la comunidad de vecinos para cambiar el uso de un local a vivienda?

La Comunidad de Propietarios

No es obligatoria la aprobación de la comunidad de vecinos siempre y cuando se cumpla uno de los tres supuestos:

  • No exista una limitación o prohibición de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Negativa a que se modifiquen o alteren los elementos comunes.
  • No se cambien las cuotas de participación.

De todas maneras, desde Infodespachos recomendamos que el Administrador de Fincas revise a fondo los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para saber si está permitido hacer vivienda los locales. Si no viene dicha autorización indicada, no será necesaria la autorización de los vecinos para la transformación del local a vivienda.

Si el cambio afectara a la estructura del edificio, como por ejemplo la fachada, provocaría una modificación en el reparto de elementos comunes. Por tanto, las cuotas de participación de los gastos de dichas zonas comunes habría que cambiarlas y, como consecuencia, sí se necesitaría la aprobación de los propietarios.

Este cambio solo será positivo si obtiene la autorización de las tres quintas partes de los propietarios, según el artículo 10.3 b de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Una vez con el ‘sí’ de nuestro lado, ya solo quedarían los trámites técnico/administrativos. Con ello nos referimos a la licencia de obra, la declaración de alteración catastral, etc.

Para siempre respetar la convivencia pacífica de la comunidad, es recomendable que el Administrador de Fincas tome las riendas de la situación. De esta manera, actuará como intermediario entre el propietario del local y los del edifico, procurando que se respeten  y cumplas siempre los derechos y deberes de ambas partes.

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